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定金纠纷何时了 高校诚信和法院裁判面临大考

字号: 2014-03-21 21:09 来源: 点击
  定金纠纷何时了 高校诚信和法院裁判面临大考

  2011年7月下旬,沈阳建筑大学一离休老干部,接到该校离退办转来的《关于盘活我校资产处置存量住宅的实施方案》(以下简称《实施方案》)及处置房源表。老人很高兴,即召集子女商量,拟购买学校附近一处房产,以改善自己的居住条件。在9月1日前,填写了校方印发的《购房调查、申请表》,送交到学校离退办。

  从沈阳建筑大学这份《实施方案》中可以看出,学校是以盘活为宗旨,以盈利为目的,以公开出售和竞价方式追求利润最大化的。并且以现金支付,如同商品房买卖,毫无福利色彩。要买房的职工与卖房的校方实属赤裸裸的买卖关系。

  9月22日,在校方没有组织看房的情况下,即要求申购人交纳定金5万元,其做法本身就是不合理。特别是在《实施方案》和资产处开出的催交定金通知单上,标明了定金罚则,约定了定金性质,例如:“选中房源而不购买者,定金不予退还,同时取消本次购房资格”等,似乎违约方就是买房人。

  但老人相信组织、相信领导,其全家更相信高校的公信力,一心一意买房子。因此,接受了校方对交定金一方违约作出的没收性处罚规定,持学校资产处的交付定金通知书,到财务处缴纳了5万元定金,并得到了定金收据。这份带编号、有资格印证功能,标明定金性质和个人自留等字样的通知书与交付定金的收据,二者有机结合地构成了定金合同,也白纸黑字地证明了老人与校方已签订了定金合同及认购书。

  不想在老人翘首以盼地参与竞买之际,即在10月16日校方组织看房时,意外地被告知,该小区的三处房产竟然不出售了,其中就有他们全家看好的房子。

  从7月21日印发和在校园网上公示了《实施方案》和存量住宅表上,可以看出,校方是充分酝酿、缜密推出的。如在9月22日催交定金的前二个月时间里,对存量住宅进行调整,情有可原。但在申购人员交定金一个月后,再更改房源,有失公允。尤其是在申购人交纳定金之后,校方掌握一些购买意向情况,随机撤销房源,有暗箱操作、舞弊之嫌。从法律上讲,定金合同从实际交付定金之日起生效,校方接受定金后不履行约定的义务,对作出的承诺反悔,实属失信违约行为,应当承担法律责任,应当双倍返还定金。

  定金纠纷产生后,沈阳建筑大学采取不理睬、不谈判的蛮横态度,拒绝与老人及家人商谈解决问题的办法和条件。老人最终将学校告上法庭,谁想竟走上了崎岖不平、难以置信的诉讼之路。

  12月15日上午,老人的委托代理人向沈阳高新技术产业开发区人民法院起诉,不想接待大厅法官说这个案子的得领导研究研究,一个多小时过后,立案庭一工作人员称:“职工与单位不是平等主体之间产生的纠纷,不属法院民事案件受理的范围”。 不受理起诉沈阳建筑大学违约,要求赔偿的诉讼状。代理人对此不服,依据诉讼法第一百一十二条规定,要求法院开据不予受理的裁定书,起诉人视裁定书再提起上诉。7个工作日后,该法院不敢以书面、无理之由拒绝,最终受理接案。欣慰之余,老人全家也为一种势力和关系介入唏嘘不已。

  2012年2月10日,此案开庭。老人代理人以被告《实施方案》、交付定金通知书和定金收据上的文字标明,特别是该定金作用和罚则的注明表述,有力地批驳了建筑大学代理人辩称原告交付5万钱是保证金的说法。并根据有关法律条款,阐述了本案定金的性质、类型,以此来追究被告的违约责任,双倍返还所收取原告的定金10万元。据理力争,滔滔雄辩,博得满堂喝彩,老人及全家欢欣鼓舞,以为胜诉毫无悬念。

  事与愿违的是,在3月21日收到的一审判决,结果是驳回老人要求学校双倍返还定金的请求,被告返还原告定金5万元,并支付定金5万元的利息(按同期贷款利率)。

  证据确凿,有法可依的诉讼被错判,枉法庇护,昭然若揭,特殊关系岂能融化法律关系?是可忍孰不可忍,老人不服法院一审民事判决而向上一人民法院提起上诉。

  上诉的事实与理由是:

  一、 一审法院认定事实错误,定性没有法律根据。

  在一审判决书上“经审查查明”中,认定和重申了沈阳建筑大学的《实施方案》和交纳定金通知书中的定金作用及定金罚则,但在“本院认为”中却称:“被告在公布的《实施方案》中并没有撤回房源或其他违约情形也应当承担定金责任的规定”。众所周知,定金是一把双刃剑,被告能依据定金罚则对原告等竞买人违约进行没收性处罚,反之亦是如此,还用特意明文规定?偏袒一方,贻笑大方。

  通常情况下,拍卖机构都不采取定金而用保证金作为拍卖竞买的担保,避免定金的惩罚性。而官僚主义十足的被告则逆向行之,却以收取定金作为担保,并标明了定金罚则,且在组织看房前一个月就收取定金,自我保护意识强烈,手法强硬霸气。而原告相信高校的公信力,力保能够参加竞买,接受了其定金罚则,才交付定金的,并承担着如违约将丧失5万元的惨痛代价,这是客观事实。并不是一审判决书上“属单方扩大解释,并不符合被告制定实施《实施方案》并接受定金的初始目的”的认定事实。

  在一审判决书上“本院认为”中,讲述了这样的事实:即“原告放弃了参加竞买其他房源的计划,原、被告之间最终并未形成房屋买卖合同关系。造成合同未能缔结的原因是由于被告单方撤回了部分房源的行为造成,在其原来公布的《实施方案》中,并无有关被告享有可随时撤回部分拍卖房源的权利的预先说明,故该行为的出现超过了原告等竞买人的合理预见。”此处说的有条是理,但随后却强调“本案原告最终并未参加竞买活动”、“并无合同依据”、“也未对欲购买的房屋楼号予以明示”、不适用定金双倍返还罚则等。前面已替原告回答了不能参加竞买的原因,后面却强调因此不能达到下一层面的事情,是明知故问?还是知之而不知?逻辑思维混乱。

  前因后果,一目了然,是被告违约在前,造成原告失去目标,不能参加竞买活动,也不能由竞买人变成买受人,再当场与学校签署“成交确认书”,即双方买卖合同。停售房屋在先,何来的房屋买卖合同?没有明确具体房屋楼号是由于拍卖竞买方式所限(可能同一房产多人竞买叫价),常识性的知识都不懂?

  特别严重的是判决书这样替被告辩解“在《实施方案》中要求申请购房人交纳定金并明确定金性质的目的是为保证拍卖出售房屋行为的顺利进行,对于除竞买成功即应适用定金罚则之外的其他情况,并不在其发布《实施方案》之初的考虑之列”。朗朗乾坤,白纸黑字,难道原告与法院看到的不是同一《实施方案》?被告等申购人从中看到关于定金的表述是“需要在规定的时间内交纳5万元选房定金”、“选不中房时于三个月后可退款,选中房源而不购买者,定金不予退还,同时取消本次购房资格。选房成功者在15个工作日内交齐总房款(定金可冲抵房款)”的字样,6句话中定金罚则就占3句,突出了惩罚性质。哪有那段“高屋建瓴”的词句和意思,理解也不能这样妄为,这样认定的事实缺乏证据证明,不打自招地“属单方扩大解释”。妄自杜撰要负法律责任的,一审法院失去裁判者的中立和公正,也将成为被告。

  特别荒唐的是,一审法院认定被告停售房产行为是“缔约过失行为,依法应承担缔约过失责任,由此给原告造成的损失,应由被告合理赔偿。”

  依据《合同法》有关规定,缔约过失责任的赔偿的是信赖利益的损失,信赖利益的损失包括直接损失和间接损失,而直接损失主要包括:为了订约支付的邮电、文印、标的考察费用;准备履约和实际履约所支付的费用;因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失;因当事人着急上火身得病所支付的医疗费;因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。间接损失主要包括:因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失,即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失;其他可得利益损失等。品种之多,范围之广,计算起来相当繁琐。但一审判决被告仅返还原告交付的定金5万元,支付其同期贷款利息,算是赔偿?连原告请求赔付筹措现金85万元购房款的三个月相应利息损失都给驳回,岂有此理。不经法院判决,被告也要返还其定金,并积极主动。一审法院这样简单潦草地判决毫无意义,“合理赔偿”的结果是未赔偿。看似保护了原告的利益,实则一纸空文,荒谬透顶。

  这种前后矛盾、漏洞百出、牵强附会、令人费解的事实说法和认定,使“他卖房,我买房,我交定金,他反悔不卖房”的简单定金赔付案,人为地复杂化了。

  最最重要的是一审判决书上对原告要求双倍返还定金不予支持的四条理由中,都是以所谓的“正常理解”阐释的,没有一条引用相应法律条款的,没有法律根据是经不起推究的,是典型的“说法不讲法”。

  造成上述怪现象的根本原因是在于一审法院没有搞清楚本案中原告交付的定金的性质和类型。

  二、一审法院对定金性质的模糊,导致适用法律错误。

  《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“定金罚则”。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”

  根据给付目的和效力的不同,定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金,是指为保证正式订立合同而交付的定金。

  本案中,被告通过公布《实施方案》及处置房源表,动员职工申购、认购,并以定金及定金罚则来约定在将来的期限内,通过竞买方式,与被告当场再签署“成交确认书”,即书面的房屋买卖合同。很明显,该定金是为通过竞买的方式,双方再订立房屋买卖合同而担保的,是具有立约定金性质的。

  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四条中规定:“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”

  该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金,担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺,拒绝订立正式合同,则适用定金罚则。

  特别是第一百一十五条说明:立约定金的特点在于,其在主合同订立之前就已成立,法律效力与主合同是否生效没有联系;其设立目的在于,当一方违约,导致房屋买卖合同无法签订时,对守约方按照定金罚则给予保护和救济。

  我国房地产管理法第四十条规定:房地产转让,应当签订书面合同。本案的当事人双方由于没有按照约定签订房屋买卖书面合同,因此其房屋买卖合同没有生效。一般情况下,定金合同是从合同,具有从属性,当主合同有效时,定金合同才有效,主合同无效则定金合同也无效。但这主要是对证约定金而言,对于立约定金则不然。因为立约定金的生效是独立的,在主合同之前就成立。所以,主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。

  立约定金与其他担保形式在法律特征上既有共同点,又有独立特性,其合同效力不受主合同效力约束。其设定期间是当事人初步合意形成到正式订立交易合同之前。其责任构成要件与缔约过失责任基本相同。立约定金罚则是对缔约过失责任制度的补充,相对人能依据缔约过失责任制度追究对方缔约过失责任时,也同样能依据立约定金罚则追究对方立约定金责任。本案被告停售房产之举,是违背诚实信用的行为,造成了主合同未能订立的后果,产生了立约定金责任与缔约过失责任的竞合,法院可同时判决被告双倍返还定金及缔约损失赔偿。

  本案中原告交付的5万元定金,无论是形式上还是实质上就是立约定金,它成立和生效都在被担保的主合同之前,具有一定的独立性。因此,原告要求被告双倍返还定金之诉请,既有事实依据,亦符合法律规定。但一审判决以所谓的“无合同依据”、“无申报欲购房屋的楼号”、“不符合法律规定关于立约定金的构成要件”等原因不予支持是错误的,混淆了立约定金与其它定金之间的区别及未能签订的主合同之间的界限;忽略了对于立约定金责任与缔约过失责任竞合时应当优先适用定金罚则,即特别法优于一般法的原则。

  庆幸的是一审判决否定了被告辩称原告缴纳5万元是保证金的说法,而认定的是定金。但遗憾的是又说不清楚本案定金是什么性质和类型,对自己提出的“法律规定关于立约定金的构成要件”阐释不出来,从而导致认定事实和适用法律不全面、甚至错误,哪有认定了定金而不按有关定金法律条款判决的?

  本案一审判决无论从认定事实、判断根据上还是适用法律上均存在严重的错误,并导致错判。老人特依《民事诉讼法》第一百四十七条的规定,提起上诉,请求沈阳市中级人民法院站在一个更高的层面,从维护社会诚实信用和公平公益出发,依法律至上的理念,以护法者的姿态,发回重审或改判,是为公允。

  今年的春天来得很慢,阵阵寒意,刻骨铭心。这起定金纠纷何时了,高等学府的诚信、上级法院的裁判面临着大考。

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