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上海地王出让倒计时 港资独占鳌头

字号: 2013-08-27 09:34 来源:未知 点击

起拍价175.26亿元的上海“徐家汇中心”地块出让进入倒计时。在被搁置18年,屡遭转手之后,这一地块在最近数月内再度进入出让环节。8月16日,地块出让公告显示,仅两家企业进入了最后的比拼阶段,结果或将在9月5日出炉。

与这一地块传出“绯闻”的,几乎是清一色的港资企业。港资企业在上海高端商业地产项目上优势尽显,对新项目的敏感度也远超内地房企。但由于地块体量巨大,一家房企单独“吞”下的可能性并不大,业内猜测,港资联合体共同拿地更为合理。

从上海到广州,在地王项目的出让过程中,“联合体”出现的几率越来越高。在各家房企分担风险各取所长的同时,因分歧造成巨量资金停滞的问题更惊心动魄。

两房企冲刺“准地王”

上海“徐家汇中心地块”的出让进入冲刺阶段,这一地块被称为“上海市中心最后一块黄金地”,出让起始价高达175.26亿元,最终成交价仍有上浮的可能。一旦成交,即将创出2013年全国总价“地王”。与近年来引起轰动的广州亚运城地王、南京中冶地王同处总价200亿元这一惊人量级。

历经波折、几遭转手,地价虽然翻了数番,但在开发上却进展缓慢。

近期这一地块再度进入出让阶段,成为业内焦点。前来问津者不在少数,但陆续主动退出。上海市规划和国土资源管理局有关负责人向《中国经营报》记者透露,预申请开始之前,有18家企业来电或上门当面咨询,有4家参与了预申请,但该负责人拒绝透露最后的入围者。

8月16日,上海市规土局挂出出让公告,预申请该地块的主体突然从4家减少为2家,地块的出让方式也将采用挂牌,而非原先的竞价招标方式。

据公告称,最后的竞价时间是9月5日,起始价为175.26亿元人民币,竞买保证金高达35亿元,两家房企将公开竞价。

最新的消息显示,新鸿基、九龙仓可能正是最后冲刺的两家房企,但是否为联合体尚不明朗。市场此前盛传,4家预申请房企包括新鸿基-恒基-新世界发展联合体、香港怡和-香港置地联合体、九龙仓、绿地-大华联合体,但都未得到官方证实。

新鸿基上海媒体部门向记者回应对此无法评论。此外,香港新世界发展有限公司被认为很可能是联合体的成员之一,但公司香港总部回复记者邮件称:“本公司已就有关上海徐家汇地块向新世界中国地产有限公司查询,而新世界中国地产表示未得悉有关投资项目。”

徐家汇系上海的“副中心”,而“徐家汇中心”项目位于该副中心的核心。徐汇区对这一地块极为珍视,已于2012年6月完成了这一地块的“腾地”工作。

另外,该项目中还有地下12万平方米的商业。据报道,其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。

官方公告要求,这一地块未来的定位是商办、餐饮、旅馆业,开发建设须符合现代服务业集聚功能定位。对接盘方的要求是,希望具有建设运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验,以“持有物业”为主要模式,企业具有国际影响力。

港资统领上海商圈

早在预申请阶段之前,业内即普遍猜测港企几乎占满了竞拍席位,竞拍是港资房企之间的较量,唯一曾被传出参与竞拍的内地房企绿地曾对外否认与此有关。

地块规模体量超大,且主管部门提出的限制性条款十分严格,唯有顶尖房企方有资格入围,可供猜测的对象范围已经不大。业内消息称,这一地块的出让工作,已上升到上海市一级的决策层。

预申请文件显示,“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”;竣工要求为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工”,这些规定杜绝了“囤地”的可能。

文件进一步显示,不小于60%的总建筑面积应保持有10年以上,其余建筑物原则应整栋出售。支付全部出让价款后,完成投资开发总额25%以上,方可进行股权转让。从而限制了企业对这一项目进行分割套现,避免短期行为。

“在这样一个以高端商业为定位的项目上,整个竞拍的过程中,港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

张宏伟盘点认为,内地年销售额千亿房企的数量,有望从去年的4家增长至今年的7家。恒大、中海,以及万达、碧桂园等都有可能在今年冲击千亿,而港资房企很少有达到这个规模的。然而,港资房企对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度明显更高。

“对于这些港资企业而言,拿地选择目标正是市中心优质地块。港资擅长于高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发。毫无疑问,这些优势成为他们首先向"徐家汇中心项目"抛绣球的重要原因。”张宏伟说。

港资在商业地产的运作上经验更为丰富。

“联合体”呼声更高

对于这一地块竞争者的猜测中,不乏各类房企“联合体”,即由两家或以上房企共同拿地开发,联合体的模式在地王争夺战中频频出现。

2009年12月,富力、雅居乐、碧桂园“民营”联合体以255亿元的天价,击败保利、中海和万科组成的“国企”联合体,夺下巨无霸项目广州亚运村地王。

在上海,此前最贵的总价地王是2010年2月复星-证大联合体拿下的上海外滩8-1地王,成交价92.2亿元。

2013年6月27日,重庆江北区地块以底价53.72亿元成交,楼面单价4342元/平方米,由万科和保利联合摘得。

对于呼之欲出的徐家汇中心地王,由单个房企“独吞”的可能性并不大。“基于成本、风险的考虑,联合体拿地更为合理,各方可以各取所长。”21世纪不动产分析师罗寅申表示。

张宏伟认为,联合拿地是市场资源优化配置,规避投资风险的市场行为。各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗,又合作相互借力。联合拿地对获得未来开发收益、公司上市融资、合理配置资产等方面均有好处。

张宏伟盘点认为,年销售额数百亿的房企为数已不多,要出资200亿元拿地,对绝大部分企业来说会造成资金周转的极大困难,即使有很好的融资渠道也很难实现。且这一地块要求较长时间、较大比例持有,对习惯高周转模式的内地房企来说非常困难,对港资房企亦非易事。

截至2012年12月31日的数据显示,新鸿基银行存款及现金为115.51亿港元,九龙仓为187.95亿港元。

张宏伟指出,港资房企抱团拿地已有先例,但都规模较小,如此大规模的项目一旦联合将带来极大的挑战。“联合体虽能规避一定的风险,但联合各方如果在经营模式、经营理念上发生分歧,将带来更大的风险,比如复星与证大联合体在拿下外滩地王后,遭遇到了SOHO中国的挑战,开发陷入僵局。”

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