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嚴躍進:七舉措微調一線城市樓市政策

字号: 2014-07-23 09:21 来源:未知 点击

  ◎嚴躍進

  北上廣深四個一線城市,限購限貸政策能否松綁,成為政策和市場層面關注的焦點。筆者認為,一方面,此類政策“緊箍”依然有必要戴上,一步到位放松做法并不現實。但另一方面也須意識到,基于目前樓市周期性調整節奏,對一線城市政策進行微調的時機也逐漸成熟。

  2010年4月,《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》文件下發。這一被稱為“新國十條”的政策即限購限貸政策,其初衷是抑制房價上漲、給過熱的宏觀經濟降溫。2010年4月末北京積極響應,制定了比中央更為嚴厲的實施細則,規定北京市民只能購買一套商品房。房貸政策也面臨大調整:首套房貸“退二進三”、二套房貸最低需五成、三套房貸絕跡。隨后深圳在當年9月、上海和廣州在當年10月也出臺了限購令。

  一線城市的限購政策并沒有止步。無論是2011年1月的 “新國八條”,還是2012年四大行首套房貸利率降到基準線的政策,一線城市都率先跟進。2013年3月一線城市響應“新國五條”政策制定了細則。到了當年第四季度再次出臺“N條式”的加碼令,包括2013年10月的 “京七條”和“深八條”、11月的“滬七條”和“穗六條”。

  限購限貸政策下的違規交易,將面臨房產登記不予辦理的行政干預。其效果也值得肯定,比如投資投機需求占總交易量的比例呈現下滑態勢,但圍繞該政策的指責和負面效應也隨之而來。

  房價依然在暴漲。按照國家統計局的數據,以2010年為定基,今年6月份北上廣深四個城市商品住宅價格指數上漲了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%,此類漲幅遠超二、三線城市。

  曾經堅挺的一線樓市成交也卷入了降溫的大漩渦中。今年以來,四個一線城市庫存均出現了上升,庫存去化周期明顯延長,從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現樓盤滯銷的現象。

  限購政策倒逼“候鳥一族”置業者的出現。比如北京部分不符合限購條件的就業者在河北燕郊置業,而上海的則在昆山花橋置業。相應的,廣州對應佛山、深圳對應東莞。就業地和居住地的分離,使得此類群體每天必須起早貪黑在兩個城市之間“遷徙”。

  一線城市的樓市調控政策還不能輕易地解除,否則容易引發樓市秩序混亂。但基于對政策的反思進行微調則顯得很有必要。關鍵是要把控兩點:一是落實市場化的原則,即用差異化的思路、財稅金融的手段來進行調控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購房需求,真正讓支付能力得到釋放,并加速樓市資源的循環。在這基礎上,基于城市特征和市場變動,可以有以下七個微調舉措。

  第一、對外地人單身無法購房的政策進行調整。從傳統的置業、婚嫁習慣看,“先購房再領結婚證”是民間傳統做法。對于一線城市外地人口來說,本身在購房款籌集、社保繳納年限積累等方面面臨較大壓力,若再受此類政策的干預,那么整個購房的隱性成本會很高。從目前一線城市的市場反應看,對此類政策也持進行調整甚至是直接取消的態度。當然,若擔心有“后遺癥”,那么可嘗試這樣一種做法:此類群體社保繳納年限要延長,但允許以單身資格購房。

  第二、落實分區差異化調控思路。一線城市的市區房價壓力很大,但部分郊區市場卻存在空城隱憂。如果能夠鼓勵購房者到郊區置業,將使得此類住房庫存得到較好釋放。而且對于一線城市來說,郊區市場的地鐵物業比較發達,一旦大量人口聚集郊區,那么社區的氛圍會很快形成,這也利好郊區置業自卑感的消除。而對于市區來說,依然要面臨嚴苛的限購政策。

  第三、基于一線城市購房者的支付特征,在首付款和月供款上做創新。一線城市購房者的經濟特征體現在三個方面。首付能力較差:對于總價200萬元的住房,首付需60萬元,一般購房者難以承受。月供能力較好:除了傳統工資收入外,一線城市兼職機會多,各類額外報酬多。公積金制度較完備:很多購房者繳納了較多的住房公積金,但短期內無法使用。基于此,不妨對此類群體的首付款嘗試分期支付的創新,并以公積金繳納款為擔保。

  第四、積極為行業緊缺人才提供落戶便利。限購政策將本地和外地戶口進行了差異化對待,未來可以從戶籍制度上進行適當調整。過去一線城市只專注金融貿易類人才的落戶。實際上,只要是行業緊缺人才,都應該享受落戶優惠。此類指標可從剛畢業的大學生落戶指標中抽取一部分出來。戶口的通道打通,那么自然就符合本地戶口購房的資格。

  第五、對于有強烈住房改善欲望的購房者,應允許并鼓勵其二次置業,但首套房需受政府監管。一線城市的物業需求變動會比別的城市快,很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者,有置換物業的需求。未來應提供稅收和金融上的優惠,鼓勵此類群體進行二次置業。而首套房源則納入地方政府監管。地方政府或進行實質性的收儲,或進行房產登記和統一管理,最終將其納入公租房體系中。

  第六、放寬大戶型、高端物業等類型的限購政策。過去之所以對此類物業進行限購,緣于其容易拉升整個城市的房價。未來首先要從價格核算體系上分離此類產品,從而規避房價在統計層面上的暴漲。其次應鼓勵高凈值人群進行置業,從而釋放支付能力。對于房企來說,高端項目資金周轉順暢,中低端物業的降價自然不會太猶豫。

  第七、允許長線投資的購房者入市。一線城市的樓市發展,并非靠剛需購房一股力量就能夠活躍起來,投資者的作用并不能完全被抹殺。投機性購房需求以短期套現為目標,容易擾亂市場,依然要被排除在外。而以獲取租金為目的、進行長線投資的購房者,實際上能夠為一線城市物業價值的發現、租賃市場的物業供給等層面提供積極的作用。

  (作者為上海易居房地產研究院研究員)

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