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北京多渠道破題棚改融資瓶頸

字号: 2014-07-23 09:14 来源:未知 点击

  北京商報訊(記者 蔣夢惟 蘇長春)北京棚戶區改造資金來源渠道正在進一步拓寬。日前,北京市政府頒布《關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》(以下簡稱《意見》),再一次確定了北京市以政府主導、市場運作為原則的、多渠道籌集棚改資金的方向,并首次明確提出北京將鼓勵國有企業參與棚改和安置房建設,積極引入民間資本,拓寬融資渠道,嘗試以股權基金等形式進行夾層投資,緩解政府財政壓力,解決實施主體資本金問題。業內表示,這將為北京棚改提供更多有效融資方式,為棚改提供更多資金補充渠道。

  棚戶區改造允許、鼓勵社會資本參與已不是新鮮事,去年7月國務院就明確鼓勵民間資本參與改造,通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區改造等。而今年,我國制定了近年來最重的全國改造各類棚戶區470萬套以上的任務,業內人士預測, 470萬套的棚改僅建安成本就超過7000億元。而今年中央財政補貼給廉租房、公租房和棚改的資金僅1158億元,與近萬億元的改造資金相比相差懸殊。

  北京住房保障部門此前透露,從今年至2108年,北京僅四環內棚改就將投入5000億元。據記者了解,北京的棚改資金來源除了政府投入外,還有銀行的棚改貸款、城鎮化貸款等產品,正在推動的有保險資金、證券市場發債資金投入等。實際上,上述方式除政府投入外,其他都屬于融資,最后需要償還,而償還模式主要是棚改后整理出來的土地出讓后收回的出讓金。

  “近幾年北京一直鼓勵民資參與棚改建設,彌補資金缺口,部分區縣也嘗試搭建融資平臺,目前企業積極性仍需進一步調動,實際上棚改的大量資金需求也是今后社會資本的新機遇。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存說。

  此次北京市政府提出的夾層投資即私募股權夾層基金可以提供介于股權和債券之間的資金,它的作用是彌補了股權資金、普通債券資金之后仍然不足的資金缺口。

  據一位私募基金總經理表示,私募股權夾層基金參與棚戶區改造工程融資,通常會先發起有限合伙私募基金,來向有限合伙人進行募集資金,以合同的形式告知投資者現在有這么一個棚改項目需要募集資金,在投資者收益的分配上,合同中一般會設置三個層級,即優先級、中間級和劣后級,優先級投資者將享有債權融資的固定收益,而中間級享有債券融資的固定收益加上股權融資的浮動收益,劣后級則沒有固定收益直接享受剩下的浮動收益。

  一般來說,投資有限合伙基金的投資門檻大約在10萬元以上,收益也比較高,通常固定收益都能達到8%左右,并且有政府背景發起的項目不存在太多的信用風險,投資人也會比較感興趣。

  此外,上述私募總經理認為,私募股權夾層基金為棚戶區改造提供了一種有效的融資方式,但相比來說融資成本會更高,并且這只是一種補充渠道,政府的棚戶區改造資金來源還將以銀行為主。

  “股權基金夾層基金目前在國內已經是一種比較成熟的融資模式,近年來很多地產類融資都開始通過這種方式募集資金,尤其是在銀行借貸壓力大、向銀行借款難的情況下,通過風險能力較強的私募基金來融資不失為一種有效的方式。”民生證券策略研究員李少君稱。

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