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尷尬的房地產調控:地產商壓力大 購房者怨言多

字号: 2014-06-24 13:29 来源:未知 点击

  

  樓市調控年度關鍵詞

  

樓市調控與房價走勢(以北京為例 單位:元/平方米)三年時間商品房價格上漲幅度達到185%,2007年的商品房均價較上年上漲超過50%

  國內知名房企綠城中國的董事長宋衛平決定不玩了,原因是“自從2001年的調控以來,中國的房地產行業一直不正常,市場不像市場,行業不像行業,企業不像企業。已經不適合一般生存能力的公司生存和發展”。5月下旬,綠城中國與融創簽署股權轉讓協議,此后,融創將持有綠城中國24.313%的股權,成為綠城中國第一大股東。此番,宋衛平頗有些壯志未酬的悲壯。

  不止是宋衛平,包括潘石屹、毛大慶等很多大佬在內的地產商們都感到壓力空前。而作為房地產消費者的普通百姓,也沒有感受到絲毫輕松,對于房價過高的抱怨從未停止。十余年的房地產調控,落入了兩邊都不討巧的尷尬境地。

  調控這些年

  從調息到限購一輪比一輪狠

  完善穩定房價,堅決抑制投機投資性購房,增加普通商品住房及用地供應,加快保障性安居工程規劃建設,加強市場監管,一直都是中國房地產調控的核心宗旨。記者查閱梳理相關資料后發現,從2003年下發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱“18號文”),國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業開始,到金融危機爆發的2008年,我國先后出臺40余項政策加強對房地產的調控。

  2004年 調控起步

  這一年是房地產業“晉級”為支柱產業的第二年,提高拿地“門檻”和上調存貸款利率兩項調控政策出臺。此后,不斷利用金融、稅務等調控手段,抑制房地產過熱。僅一個2005年,就有新、老兩個“國八條”,老“國八條”更是將穩定房價上升到政治高度,要求建立政府負責制。

  2006年 調控升級

  當年出臺的“國六條”開啟了新一輪調控大幕,調控跳出了指導意見的層面,進入更具操作性的階段。這一年,國務院出臺限制套型的90/70政策(套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上)。同時,購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅,全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅的稅務措施也開始實施。而2007年,央行更是五次加息,并出臺二套房首付比例不得低于50%、貸款利率上浮至1.1倍的新政,從金融層面打壓房地產。

  2008年 緊急救市

  為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊,2008年9月15日,央行宣布一年期貸款基準利率、存款準備金率“雙率”齊降,此后,又打出“降率免稅”組合拳,推出系列新政救市。地方政府也制定鼓勵住房消費的收費減免政策,如杭州救市24條,包括購房入戶等政策。在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻三大因素下影響,房地產又迎來一次暴漲。

  2009年 全面加碼

  從2009年下半年開始,由于房價快速飆升,投機日盛,房地產宏觀調控再次卷土重來。從“國四條”到被稱為史上最嚴厲的“國十條”,再到2011年的新“國八條”,從差別化房貸政策到限購令,從房產稅試點到住房信息系統聯網,新一輪房產調控更加嚴格。

  調得怎么樣

  “最嚴厲”調控頻現

  房價仍“漲”聲一片

  記不清有多少次“史上最嚴厲”之說,也說不準到底“國幾條”最嚴厲,但每一次調控之后,都沒有收到預想的效果,房價仍然“漲”聲一片,甚至出現調控后的房價報復性增長。

  某專業房產網站提供的2000年—2007年北京房價走勢數據顯示,調控開始的2004年是北京房價的轉折期,房價由此一發不可收拾,步入房產發展的畸形期。反倒是2004年調控之前的3年,北京房價經歷了一段平穩發展期,在政策扶持、市場健康有序的大環境下,房價不但沒有上漲,反而連續有小幅下降。

  另一家專業房產網站提供的北京房價走勢圖顯示,新房均價已從2011年1月的23495元/㎡上漲到今年5月的33472元/㎡,整個走勢圖上,只有2011年至2012年6月的曲線比較平穩,此后,曲線一路高勢上揚。

  這家網站上的濟南房價走勢圖上,新房價格變化不大,從2011年1月至今年5月,均價只上漲了455元/㎡。但同期二手房走勢波動很大,其中2012年2月以來一路持續走高,今年5月均價已達10474元/㎡,較最低谷的2012年1月均價上漲2537元/㎡。

  今年1月初本報曾經報道,2013年在市場調控政策收緊的形勢下,濟南二手房市場仍呈現量價齊漲的趨勢,均價連漲12個月年末破萬元,成交量較上一年上漲近七成。報道中分析,“3月受新‘國五條’中‘個人出售房產征收個稅20%’的影響,為趕在‘細則’落地前完成交易,二手房房東和購房者紛紛爭搶入市,樓市出現‘“購房潮’、‘過戶潮’等瘋狂現象。而在新‘國五條’政策等影響下,濟南二手房房價始終保持高位運行。”可見調控之后市場反彈的威力有多大。

  購房者抱怨

  雖然不懂,但知道“樓市很變態”

  作為老百姓,我們不懂房地產行業里的道道,但從自己和親戚朋友買房的經歷看,這幾年樓市確實很變態。比如二套房首付60%,不知道這個政策是把我們這些一般收入的確實有住房需求的人擋在了市場外面,還是擋住了那些有能力炒房的高收入人群呢?——市民王先生

  每一次調控政策出臺,我們都期待房價會有所下降,至少期待它上漲得慢一些。就在我“東張西望”的時候,房價“勇往直前”!——市民李女士

  自稱“被數次調控忽悠了”的市民李女士表示,最讓她感到“變態”的是那些為了買房離婚的行為。她所說的這一現象的背景是旨在遏制投資、投機性購房需求的“限購、限貸”政策出臺后,為了能多買房,很多人通過離婚或者補交社保等手段,將身份轉變為“符合購房條件”的人。此類現象屢見不鮮,甚至滋生了幫助轉換“身份”的中介專業組織。“為了多買幾套房放棄婚姻,我聽說有弄假成真的,這是多大的代價?”李女士說。

  不懂經濟和房地產發展規律的老百姓看到的是現象,其背后是難以調整到位的房地產調控政策的尷尬。十余年調控,房價“屢調屢漲”,足以說明中國房地產調控難度之大。有網友在某論壇網站發聲,“現在不愿降房價的:一是靠土地財政的地方政府,房價上不去土地賣不出。二是房地產開發商,想利用高房價再撈一把。三是倒房爺,房子價降資產會大縮水”。

  經濟學博士、中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇的一段話,或許能通俗易懂、簡明扼要地道出中國房地產調控為何如此“糾結”,“房屋和土地,既涉及群眾的安居,也涉及房地產商的利益;既關乎到中央的宏觀調控,也與地方的經濟增長和財政收入有關;既要保證吃飯和糧食安全,也要想方設法滿足居住和其他建設的需要;既要與用地的開發商、地方政府、想買房子的群眾等利益有關,也與被征地農民、被拆遷城鄉居民的利益有關。房屋和土地形成的經濟和社會關系,是一個利益糾纏、問題集中、矛盾較大的一個經濟和社會領域。”

  地產商唱衰

  “中國的房地產就是泰坦尼克號”

  我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地產行業的風險,更大的是金融行業的風險。——SOHO中國有限公司董事長、聯合創始人潘石屹

  很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀的。我個人對他們提出警告,我說你們太樂觀了,很危險。——華遠地產董事長任志強

  就在宋衛平決意退出房地產江湖的同時,還有不少地產大佬對這個行業表示了悲觀。

  有消息稱,最近在房地產界引起轟動的是萬科執行副總裁毛大慶的內部講話。在這個后來被辟了謠的講話里,毛大慶稱反腐敗對高端樓盤影響巨大,不僅少了一批官員買主,而且動搖了人們持有高端樓盤的信心。

  據報道,5月23日,在清華經管學院中國企業家論壇上,SOHO中國有限公司董事長、聯合創始人潘石屹說:“我對于中國的房價不看好。盡管最近,房地產開發商、學者,用各種經濟理論進行分析,尤其是任志強為代表。我認為是瞎掰。做市場的人,不要太相信這些。”之所以看跌房價,潘石屹分析,不動產統一登記條例出臺和房產稅政策的推出,會增加市場上的供應量,同時還有農村建設用地的放開。他舉例到,北京的農村建設用地有1006平方公里,相當于250多個CBD,土地的供應量是非常大的。

  被潘石屹認為“瞎掰”的華遠地產董事長任志強,盡管是典型的房價唱紅者,一直以來都是看漲房價,但在今年2月舉行的“2014亞布力中國企業家論壇第十四屆年會”上他認為,與2013年比,今年房價增幅會大幅下滑。

  房地產行業的日子日漸難過,地產商有苦難言。我市一位房地產老總曾介紹,目前房價的組成包括地價、稅收、相關費用、建筑成本、企業利潤、人工費用等等,約有60項。如果將各項稅、費換算成相對額即占房價的比重來說,10種稅收加起來,約占房價的13.76%-14.76%,這是開發商(實質上也是購房者)向國家無償上繳的稅款。即如果房價為1萬元/平方米,意味著購房者需要支付稅金1376元—1476元,大概念就是1400元。“由此可以看出,國家不減稅負,房價是無法降下來的。”他說。

  調控難在哪

  房地產“綁架”金融與實體經濟

  有評論認為,當前房地產市場之所以能上不能下,其根源來自于其已經承擔起經濟發展的重任,正如支持房地產上漲的某些人士放言,房地產價格下跌也就意味著GDP的下跌

  6月18日,國家統計局發布統計數據顯示,2014年5月,一線城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格僅北京環比上漲0.2%,廣州持平,上海、深圳均下降。19日本報報道,5月份濟南新建商品住宅價格環比下降0.4%,二手住宅價格環比下降0.2%,這是自2012年6月份以來,濟南一手房價格首次環比下跌,也是2年來濟南一二手房環比價格指數首次“雙降”。

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