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住房抵押貸款證券化時隔七年重啟

字号: 2014-07-24 14:03 来源:未知 点击

  雖然早在2005年就有銀行開始嘗試個人住房抵押貸款證券化,但在2007年第二單住房抵押貸款證券化發行之后,再無銀行涉足。

  7月22日,中國郵政儲蓄銀行發行的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品(RMBS)”在全國銀行間債券市場招標成功,認購倍數為1.25倍。這意味著時隔七年,住房抵押貸款證券化再次啟幕。

  住房抵押貸款證券化的重啟不僅為當下商業銀行“盤活存量”提供了新思路,更值得一提的是,此單產品創新性地采取了延遲變更抵押權登記的操作方式,并大膽探索長端產品定價模式,對于推動我國信貸資產證券化的發展具有重要借鑒意義。

  盤活個貸存量

  郵儲銀行此次發行的個人住房貸款證券化產品,其基礎資產為23680筆個人住房抵押貸款,產品發行規模共計68.14億元。其中,包括優先A級資產支持證券59.96億元,占比88%;優先B級資產支持證券4.77億元,占比7%;次級資產支持證券3.41億元,占比5%。優先級資產支持證券在全國銀行間債券市場交易,次級資產支持證券將由發行機構郵儲銀行持有。

  作為2007年后國內首筆在銀行間債券市場登陸的個人住房貸款支持證券化產品,同時也是2013年資產證券化試點擴大以來,第一筆以個人住房抵押貸款作為基礎資產的證券化產品,此單產品的落地引人關注。

  “此單個人房貸證券化業務,一方面支持了消費金融、住房金融,另一方面緩解了商業銀行資本占用、期限錯配壓力,對于盤活個人住房抵押貸款存量,優化住房金融方面的信貸資產增量具有重要意義。同時,對商業銀行讓利于社會以及社會資金優化配置于住房消費的金融類服務,具有較好的引導作用和示范作用。”業內專家表示。

  據了解,截至今年6月末,郵儲銀行住房貸款規模接近3600億元,存量住房貸款市場占有率為3.63%。

  創新把控項目風險

  從運行過程中的風險防范入手,是住房抵押貸款證券化不可缺少的基本條件,而這項工作也最為煩瑣和復雜,做好前期充分的風險防范工作并不簡單。

  記者在采訪中了解到,本單產品最大的亮點是采用了國內首例個人住房抵押貸款采取延遲變更抵押權登記的操作方式,在信息披露充分的基礎上,通過認定抵押權隨主債權轉移,且在發生權利完善事件之時再采取變更操作。

  “由于本單業務進行了在抵押變更登記的模式創新,按照監管機構的要求,要充分披露信息,全面安排,確保風險可控。為此,郵儲銀行在法理、法例和法律機構的支持下,采取了相應措施。”郵儲銀行相關負責人表示,為確保受托機構享受受托資產的第一順位權,郵儲銀行專門協調12家分行,耗時1個多月,對這2.36萬筆貸款進行逐一核實。

  除此之外,確保該單產品所選的住房貸款基礎資產優質安全也是防控風險的重要一步。

  郵儲銀行的住房貸款資產質量一直保持較高水平,截至今年6月末,該行個貸不良率僅為0.1%。而為了優中選優,該項產品進一步篩選了國內10個省份,12個一、二線城市、省會、直轄市質量優質的個人住房貸款,資產選擇城市分散,集中度低,且單筆貸款資金金額小,平均每筆貸款未償本金余額約為28萬元,基本屬于剛需購房客戶,資產池未來現金流穩定,且抵押完備可靠,抵押物市場價值平均達到貸款余額的一倍以上。

  探索長端產品定價模式

  除了做好充分的風險防范準備之外,解決長期限貸款產品定價問題也是重啟住房貸款證券化需要跨越的一道門檻。

  事實上,自2012年我國重啟信貸資產證券化試點以來,金融機構發行的信貸資產支持證券更多地集中于短期限產品,對于大量存在于銀行資產負債表中的長期限貸款則涉及較少,因此也缺乏相應的長端產品定價機制。

  業內專家分析稱,由于缺乏合理的投資體系,投資人需要對入池資產的借款機構進行逐筆授信;同時,信貸資產支持證券在兌付期體量小、投資市場不成熟的情況下,會遇到投資尷尬,會被機構投資人拿來與同期限的信用債、利率債直接作對比,并加上一定的信用溢價和流動性溢價。

  據披露,該單A檔產品加權平均期限約為4年,利率價格區間為5.3%~5.8%;B檔加權平均期限約為10年,利率價格區間為6.3%~6.8%。

  “收益率的設計按照央行5月份的住房金融會議精神,綜合考慮了當前同期限利率債、信用債的市場價格,流動性溢價和信用溢價因素以及產品存在優質抵押品、不良貸款率非常低的因素。”上述郵儲銀行負責人表示。

  “本單個人住房貸款資產證券化產品,以長期限信貸產品作為基礎資產,積極探索長端發行產品的定價模式,將有益于設定市場中長端產品的估值定價。”業內人士認為,作為2007年以后國內第一單采用個人住房貸款作為入池資產的產品,對于打開我國信貸資產規模中占比高達12.5%的個人住房貸款的證券化大門,撬動其他住房抵押類貸款的證券化,進一步盤活期限長、數量大的資產具有示范作用,對“盤活存量、優化增量”具有重要意義。

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